La vivienda propia se está convirtiendo en una realidad para más y más norteamericanos. Durante 2000, la tasa de propiedad de vivienda de EE.UU. alcanzó el 67.7%, la tasa más alta de la historia. Aún así, muchos norteamericanos no se dan cuenta de que la vivienda propia está al alcance de la mano.

Un hogar es un bien financiero y mucho más: es un lugar donde vivir y criar a los hijos; es un plan para el futuro; es una inversión en su comunidad. Es por eso que en el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. queremos que todos los norteamericanos tengan la oportunidad de disfrutar de los beneficios de la vivienda propia. Estamos especialmente orgullosos de nuestro trabajo de ayudar a los compradores de vivienda por primera vez: gracias a nuestros programas especiales, durante el año 2000 más del 81% de los préstamos asegurados por la FHA fueron otorgados a aquéllos que compran una vivienda por primera vez.

Se dice que el conocimiento abre puertas. Esto es literalmente cierto cuando se trata de comprar una vivienda. Para comprar su primera vivienda, necesita conocer dónde y cómo iniciar el proceso de compra. Las preguntas y respuestas siguientes han sido seleccionadas cuidadosamente para brindarle los conocimientos básicos. Además de la ayuda inicial, este folleto le proporcionará las herramientas necesarias para completar el proceso, desde decidir si está listo para comprar hasta el feliz y último paso: la obtención de las llaves de su casa nueva.

Al solicitar este folleto, usted dio el primer paso. Ahora, puede utilizar esta información para determinar si está listo para comprar una vivienda. Si lo está, comuníquese con un agente de bienes raíces, entidad crediticia o agencia de asesoría de vivienda. Ellos pueden ayudarlo a decidir su próximo paso.

La FHA (Administración Federal de Vivienda) de HUD ha ayudado a más de 30 millones de personas a convertirse en propietarios de viviendas desde 1934. Queremos ayudarlo a abrir la puerta de su nueva casa. Después de todo, HUD y la FHA están de su lado.

¡Buena suerte!

CONTENIDOS

Introducción
Parte I Cómo comenzar
Parte II En busca de su vivienda
Parte III La encontró
Parte IV Financiación general - Preguntas: Aspectos básicos
Parte V Primeros pasos
Parte VI En busca del préstamo apropiado para usted
Parte VII Cierre
Parte VIII Cómo pueden HUD y la FHA ayudarme a convertirme en propietario de una vivienda
Parte IX Seguro hipotecario
Parte X Productos de la FHA

Glosario
Cómo Comenzar

1. ¿CÓMO SÉ SI ESTOY LISTO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA?

Puede determinarlo formulándose algunas preguntas:
¿Poseo una fuente de ingresos estable (generalmente un trabajo)? ¿He estado empleado regularmente durante al menos dos o tres años? ¿Son confiables mis ingresos actuales?
¿Tengo buenos antecedentes en el pago de mis gastos?
¿Poseo pocas deudas a largo plazo, como cuotas de un automóvil?
¿Poseo dinero ahorrado para un pago inicial?
¿Soy capaz de pagar una hipoteca mensualmente, además de los gastos adicionales?

Si puede responder "sí" a estas preguntas, probablemente esté listo para comprar su vivienda propia.

2. ¿CÓMO SE INICIA EL PROCESO DE COMPRA DE UNA VIVIENDA?

Comience por pensar en su situación. ¿Está listo para comprar una vivienda? ¿Cuánto puede destinar al pago mensual de la hipoteca (para obtener ayuda, vea la Pregunta 4)? ¿Cuánto espacio necesita? ¿Qué áreas de la ciudad le agradan? Luego de responder a estas preguntas, confeccione una lista con "Todo lo que hay que hacer" y comience una búsqueda informal. Hable con sus familiares y amigos, recorra los vecindarios y mire en la sección "Viviendas" del periódico.

3. ¿EN QUÉ SE ASEMEJAN LA COMPRA Y EL ALQUILER DE UNA VIVIENDA?

En realidad, no se asemejan en nada. Una de las ventajas de alquilar es que, generalmente, se está libre de las responsabilidades de mantenimiento. Sin embargo, al alquilar, se pierde la oportunidad de hacer un patrimonio, aprovechar los beneficios impositivos y protegerse contra los aumentos en el alquiler. Además, podría no ser libre de decorar sin permiso y podría estar a merced del arrendador.

La vivienda propia tiene muchos beneficios. Cuando realiza un pago de la hipoteca, usted está haciendo su patrimonio. Y eso es una inversión. La propiedad de una vivienda también lo califica para descuentos en los impuestos que lo ayudarán a hacer frente a sus nuevas responsabilidades financieras, como seguro, impuestos a los bienes raíces y mantenimiento, que pueden ser sustanciales. Sin embargo, dada la libertad, estabilidad y seguridad de poseer una vivienda propia, éstos valen la pena.

4. ¿CÓMO DECIDE LA ENTIDAD CREDITICIA EL MONTO DE PRÉSTAMO MÁXIMO QUE PUEDE OTORGAR?

La entidad crediticia considera su relación deuda-ingresos, que es una comparación de sus ingresos brutos (antes de impuestos) y de los gastos relacionados y no relacionados con la vivienda. Los gastos no relacionados con la vivienda incluyen deudas a largo plazo, como pagos de préstamos para estudiantes o para la compra de automóviles, pensión alimenticia o ayuda financiera a menores. Según la FHA, los pagos hipotecarios mensuales no deben exceder el 29% de los ingresos brutos, mientras que el pago de la hipoteca, combinado con los gastos no relacionados con la vivienda, no deben exceder el 41% de los ingresos. Al determinar el monto máximo del préstamo, la entidad crediticia también considera el dinero en efectivo disponible para el pago inicial y los gastos de cierre y el historial crediticio.

5. ¿CÓMO SELECCIONO EL AGENTE DE BIENES RAÍCES APROPIADO?

Comience por preguntarle a sus familiares y amigos si pueden recomendarle un agente. Recopile una lista con varios agentes y hable con cada uno de ellos antes de elegir uno. Busque un agente que lo sepa escuchar y que comprenda sus necesidades y en cuyo juicio usted confíe. El agente ideal conoce bien el área local y posee recursos y contactos para ayudarlo en su búsqueda. En términos generales, usted desea elegir un agente que lo haga sentir a gusto y que le brinde todos los servicios y conocimientos que necesita.

6. ¿CÓMO PUEDO DETERMINAR MIS NECESIDADES DE VIVIENDA ANTES DE INICIAR LA BÚSQUEDA?

Su casa se debe adaptar a su forma de vida, con espacios y características que sean del agrado de toda la familia. Antes de comenzar a ver viviendas, confeccione una lista con sus prioridades, como ubicación y tamaño. ¿Debe la vivienda estar cerca de determinadas escuelas?, ¿su trabajo?, ¿el transporte público? ¿Qué tamaño debe tener? ¿Qué tipo de terreno prefiere? ¿Qué tipos de servicios busca? Establezca una lista de requisitos mínimos y una "lista de deseos". Los requisitos mínimos son cosas que la vivienda debe tener para que usted la tenga en cuenta en su elección, mientras que la "lista de deseos" abarca cosas que le gustaría tener pero que no son esenciales.

EN BUSCA DE SU VIVIENDA

7. ¿QUÉ DEBO TENER EN CUENTA AL DECIDIRME POR UNA COMUNIDAD?

eleccione la comunidad que mejor le permita vivir la vida diaria. Muchas personas eligen comunidades sobre la base de las escuelas. ¿Desea tener acceso a comercios y al transporte público? ¿Es el acceso a los servicios locales como bibliotecas y museos importante para usted? ¿O prefiere la paz y tranquilidad de una comunidad rural? Cuando encuentre lugares que le agradan, hable con la gente que vive allí. Conocen bien el área y serán sus futuros vecinos. Más que nada, usted desea un vecindario donde se sienta a gusto.

8. ¿QUÉ DEBO HACER SI ME SIENTO EXCLUIDO DE DETERMINADOS VECINDARIOS?

De inmediato comuníquese con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE.UU. si alguna vez se siente excluido de un vecindario o vivienda en particular. Además, comuníquese con HUD si considera que está siendo discriminado por motivo de su raza, color, religión, sexo, nacionalidad, estado civil o discapacidad. La Oficina de Equidad de Vivienda (Office of Fair Housing) de HUD posee una línea directa para denunciar casos de discriminación: (800) 669-9777 (y (800) 927-9275 para las personas con problemas auditivos).

9. ¿CÓMO PUEDO OBTENER INFORMACIÓN SOBRE LAS ESCUELAS LOCALES?

Puede obtener información sobre los sistemas educativos comunicándose con el consejo escolar de la ciudad o condado o con las escuelas locales. Su agente de bienes raíces también podría brindarle información acerca de las escuelas del área.

10. ¿CÓMO PUEDO OBTENER INFORMACIÓN SOBRE LOS RECURSOS DE LA COMUNIDAD?

Solicite material informativo a la cámara de comercio local o hable con su agente de bienes raíces acerca de los kits de bienvenida, mapas y demás información. Quizá desee visitar la biblioteca local. Puede ser una excelente fuente de información sobre eventos y recursos locales y los bibliotecarios probablemente puedan responder muchas de sus preguntas.

11. ¿CÓMO PUEDO AVERIGUAR A CUÁNTO SE VENDEN LAS VIVIENDAS EN DETERMINADAS COMUNIDADES Y VECINDARIOS?

Su agente de bienes raíces puede darle una cifra aproximada mostrándole listados comparativos. Si trabaja con un agente de bienes raíces (REALTOR), ellos podrían tener acceso a las ventas comparativas conservadas en una base de datos.

12. ¿CÓMO PUEDO OBTENER INFORMACIÓN ACERCA DEL IMPUESTO SOBRE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA?

El monto total de los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria correspondientes al año anterior generalmente se incluye en la guía informativa. Si no figura, solicite al vendedor un recibo de impuestos o comuníquese con la oficina del asesor local. Las tasas impositivas pueden cambiar de un año a otro, por lo que estas cifras podrían ser aproximadas.

13. ¿QUÉ OTRAS CUESTIONES RELACIONADAS CON IMPUESTOS DEBO TENER EN CUENTA?

Recuerde que los intereses de la hipoteca y los impuestos a los bienes raíces serán deducibles. Un profesional especializado en bienes raíces puede brindarle más detalles sobre otros beneficios y responsabilidades impositivas.

14. ¿ES UNA VIVIENDA ANTIGUA UNA MEJOR INVERSIÓN QUE UNA VIVIENDA NUEVA?

No existe una respuesta definitiva para esta pregunta. Debe observar las características individuales de cada vivienda. Generalmente, las viviendas más antiguas suelen estar en vecindarios más estables, ofrecer una mejor atmósfera y los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria suelen ser menores. Sin embargo, las personas que compran viviendas antiguas deben estar preparadas para realizar tareas de mantenimiento y reparaciones. Las viviendas más nuevas tienden a utilizar arquitecturas y sistemas más modernos, suelen ser más fáciles de mantener y podrían hacer un uso más eficiente de la energía. Al inicio, las personas que compran viviendas nuevas a menudo no desean preocuparse por el mantenimiento y las reparaciones.

15. ¿QUÉ DEBO TENER EN CUENTA AL VISITAR UNA VIVIENDA?

Además de compararla con sus requisitos mínimos y lista de deseos, utilice la Tarjeta de puntuación de vivienda de HUD y tenga en cuenta lo siguiente: ¿Hay espacio suficiente, tanto para el presente como para el futuro?
¿Hay dormitorios y baños suficientes?
¿Es la vivienda estructuralmente sólida?
¿Funcionan los aparatos y sistemas mecánicos?
¿Es el terreno lo suficientemente grande?
¿Le agrada la distribución?
¿Hay espacio suficiente para sus muebles? ¿Hay espacio suficiente para almacenamiento? (Lleve una cinta métrica para poder responder mejor a estas preguntas.)
¿Necesita realizar alguna reparación o reemplazo? ¿Realizará el vendedor las reparaciones o reemplazos necesarios?
Imagine la vivienda con buen y mal tiempo y en cada estación. ¿Será feliz en ella durante todo el año?
Tómese su tiempo y piense cuidadosamente en cada casa que visite. Solicítele a su agente de bienes raíces que le señale los pros y las contras de cada vivienda desde el punto de vista profesional.

16. ¿QUÉ PREGUNTAS DEBO FORMULAR AL VISITAR UNA VIVIENDA?

Muchas de sus preguntas se deben centrar en los problemas potenciales y en las cuestiones de mantenimiento. ¿Es necesario reemplazar algo? ¿Qué cosas requieren mantenimiento continuo (por ejemplo, pintura, techo, sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC), aparatos, alfombra)? Pregunte también acerca de la vivienda y el vecindario, centrándose en la calidad de vida. Asegúrese de que las respuestas del vendedor o del agente de bienes raíces sean claras y completas. Formule preguntas hasta que haya comprendido toda la información que le dieron. La confección anticipada de una lista de preguntas lo ayudará a organizar sus ideas y a ordenar toda la información que recibe. La Tarjeta de puntuación de vivienda de HUD puede ayudarlo a desarrollar su lista de preguntas.

17. ¿CÓMO PUEDO LLEVAR LA CUENTA DE TODAS LAS VIVIENDAS QUE VISITO?

De ser posible, tome fotografías de cada vivienda: el exterior, las habitaciones principales, el terreno y las características adicionales que le agradan o las que ve como potenciales problemas. Y no dude en regresar por una segunda inspección. Utilice la Tarjeta de puntuación de vivienda de HUD para organizar sus fotografías y notas de cada vivienda.

18. ¿CUÁNTAS VIVIENDAS DEBO VISITAR ANTES DE TOMAR UNA DECISIÓN?

No existe un número definido de viviendas que se deben visitar antes de tomar una decisión. Visite tantas como sean necesarias hasta que encuentre la que busca. Como promedio, los compradores de viviendas visitan 15 casas antes de elegir una. Sólo asegúrese de mantener una comunicación fluida con su agente de bienes raíces acerca de todo lo que busca. Lo ayudará a evitar desperdiciar su tiempo.

LA ENCONTRÓ

19. ¿QUÉ HACE UN INSPECTOR DE VIVIENDAS Y QUÉ DETERMINA UNA INSPECCIÓN EN LA ADQUISICIÓN DE UNA VIVIENDA?

El inspector verifica la seguridad de su potencial vivienda nueva. Los Inspectores de viviendas se centran especialmente en la estructura, construcción y sistemas mecánicos de la vivienda y le indicarán las reparaciones necesarias.

El Inspector no evalúa si se trata de una buena inversión. Generalmente, un inspector verifica (e informa sobre el costo de las reparaciones necesarias en):el sistema eléctrico, la plomería y la eliminación de residuos, el calentador de agua, la aislación y la ventilación, el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC), la fuente y la calidad del agua, la presencia potencial de pestes, los cimientos, las puertas, las ventanas, los cielorrasos, las paredes, los pisos y el techo. Asegúrese de contratar a un inspector de viviendas calificado y experimentado.

Es conveniente tener una inspección antes de firmar una oferta formal ya que, una vez que se cierra la operación, habrá comprado la casa tal "como está". También es posible incluir una cláusula de inspección en la oferta durante la negociación de una vivienda. La cláusula de inspección le confiere una "escapatoria" para no comprar la vivienda si se detectan problemas serios, o le permite renegociar el precio de adquisición si se necesitan reparaciones. Una cláusula de inspección también puede especificar que el vendedor debe reparar los problemas antes de la venta de la vivienda.

20. ¿DEBO ESTAR PRESENTE DURANTE LA INSPECCIÓN?

No es necesario, pero es una buena idea. Luego de la inspección, el inspector de viviendas podrá responderle preguntas sobre el informe y las áreas con problemas. Ésta también es una oportunidad para oír una opinión objetiva acerca de la vivienda que desea adquirir y es un buen momento para formular preguntas generales de mantenimiento.

21. ¿SON NECESARIOS OTROS TIPOS DE INSPECCIONES?

Si el inspector de viviendas detecta un problema serio, se recomienda solicitar una inspección más específica. Se recomienda tener en cuenta la inspección de la vivienda en lo que respecta a la presencia de diversos riesgos relacionados con la salud, como asbesto de radón, o posibles problemas con el agua o el sistema de eliminación de residuos.

22. ¿CÓMO PUEDO PROTEGER A MI FAMILIA DE LA PRESENCIA DE PLOMO EN LA VIVIENDA?

Si la vivienda que está considerando fue construida antes de 1978 y usted tiene hijos menores de siete años, deseará tener una inspección que detecte la presencia de pintura a base de plomo. Es importante saber que las escamas de plomo de la pintura pueden estar presentes tanto en la vivienda como en el terreno que la rodea. El problema se puede solucionar temporalmente reparando las superficies pintadas dañadas o sembrando césped sobre el terreno afectado. La contratación de una empresa de construcciones eliminadora de plomo para que quite las escamas de pintura y selle las áreas dañadas solucionará el problema de manera permanente.

23. ¿CONSTITUYEN LAS LÍNEAS ELÉCTRICAS UN PELIGRO PARA LA SALUD?

Las investigaciones aún no arrojaron conclusiones definitivas que indiquen que la exposición a las líneas eléctricas produzca un incremento de las enfermedades o dolencias.

24. ¿NECESITO UN ABOGADO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA?

Las leyes varían de un estado a otro. Algunos estados exigen la asistencia de un abogado en diversos aspectos del proceso de compra de una vivienda, mientras que en otros estados esto no sucede, siempre que exista la participación de un profesional calificado en bienes raíces. Aunque su estado no lo exija, puede contratar los servicios de un abogado para que lo ayude con el complejo papeleo y los contratos legales. El abogado puede revisar los contratos, alertarlo acerca de consideraciones especiales y ayudarlo con el proceso de cierre. Su agente de bienes raíces podría recomendarle un abogado. De lo contrario, búsquelo usted mismo. Averigüe los servicios disponibles y los honorarios, y si el abogado tiene experiencia en la representación de compradores de viviendas.

25. ¿NECESITO REALMENTE UN SEGURO DEL PROPIETARIO?

Sí. Al momento del cierre será necesario contar con una póliza de seguro del propietario (o con el recibo de pago de la misma), de manera que deberá hacer los arreglos necesarios con anticipación a ese día. Además, la participación del agente de seguros en las primeras etapas del proceso de compra de la vivienda podría permitirle ahorrar dinero. Los agentes de seguros son una valiosa fuente de información acerca de la seguridad de las viviendas y pueden darle consejos útiles sobre cómo mantener bajas las primas de seguro.

26. ¿QUÉ PUEDO HACER PARA REDUCIR EL COSTO DE MI SEGURO DEL PROPIETARIO?

Asegúrese de averiguar en varias compañías de seguros. Además, considere el costo del seguro cuando vea viviendas. Las viviendas más nuevas y las construidas con materiales como ladrillo tienden a tener primas menores. Tenga en cuenta evitar áreas propensas a desastres naturales, como inundaciones. Elija una vivienda con un hidrante contra incendios o un departamento de bomberos en las inmediaciones.

27. ¿ESTÁ LA VIVIENDA UBICADA EN UNA LLANURA ANEGADIZA?

Su agente de bienes raíces o entidad crediticia pueden ayudarlo a responder esta pregunta. Si vive en una llanura anegadiza, la entidad crediticia le exigirá un seguro contra inundaciones antes de otorgarle el préstamo. Sin embargo, si vive cerca de una llanura anegadiza, podrá decidir usted mismo si desea un seguro contra inundaciones o no para su vivienda. Trabaje junto con un agente de seguros para elaborar una póliza que se adapte a sus necesidades.

28. ¿QUÉ OTROS ASPECTOS DEBO TENER EN CUENTA ANTES DE COMPRAR MI VIVIENDA?

Verifique siempre si la vivienda está en una zona baja, una zona de alto riesgo de desastres naturales (como movimientos sísmicos, huracanes, tornados, etcétera) o en una zona de materiales peligrosos. Asegúrese de que la vivienda cumpla con los códigos de construcción. Considere también las leyes locales de zonificación, que podrían afectar la remodelación o la realización de ampliaciones en el futuro. Su agente de bienes raíces debería estar en condiciones de ayudarlo a responder estas preguntas.

29. ¿CÓMO REALIZO UNA OFERTA?

Su agente de bienes raíces lo ayudará a realizar una oferta, que incluirá la siguiente información: Descripción legal completa de la propiedad
Monto de la seña
Pago inicial y detalles de la financiación
Fecha propuesta de mudanza
Precio que usted ofrece
Fecha propuesta de cierre
Período de validez de la oferta
Detalles de la operación


Recuerde que un compromiso de venta depende de la negociación de un contrato satisfactorio con el vendedor, y no sólo de la realización de una oferta.

Otras formas de reducir los costos de los seguros incluyen el aseguramiento de su vivienda y vehículo(s) con la misma compañía, el incremento de la seguridad de la vivienda y la búsqueda de coberturas grupales a través de asociaciones de ex-alumnos o comerciales. Los costos de los seguros siempre se reducen al aumentar sus franquicias, pero esto lo expone a un desembolso mayor si debe presentar una declaración.

30. ¿CÓMO DETERMINO LA OFERTA INICIAL?

A menos que cuente con un agente de comprador, recuerde que el agente trabaja para el vendedor. Propóngale mantener las discusiones e información en reserva. Escuche los consejos de su agente de bienes raíces, pero siga sus propios instintos al decidir un precio justo. El cálculo de su oferta debe incluir varios factores: a cuánto se venden las viviendas en el área, el estado de la vivienda, el tiempo que lleva en el mercado, las condiciones de financiación y la situación del vendedor. Cuando esté preparado para realizar una oferta, deberá saber cuánto vale realmente la vivienda y cuánto puede gastar. Además, prepárese para negociar concesiones mutuas, una práctica muy común cuando se trata de la compraventa de una vivienda. El comprador y el vendedor podrán avanzar y retroceder hasta ponerse de acuerdo en un precio.

31. ¿QUÉ ES LA SEÑA? ¿CUÁNTO DINERO DEBO RESERVAR?

La seña es dinero entregado para demostrar su intención de comprar una vivienda. Debe ser lo suficientemente sustancial como para demostrar buena fe y generalmente se trata del 1% al 5% del precio de compra (aunque el monto puede variar según las costumbres y condiciones locales). Si su oferta es aceptada, la seña se convierte en parte del pago inicial o de los gastos de cierre. Si la oferta es rechazada, se le devuelve el dinero. Si usted se echa para atrás, podría perder el derecho a la totalidad del monto.

32. ¿QUÉ SON LAS "GARANTÍAS DE VIVIENDAS"? ¿DEBERÍA TENERLAS EN CUENTA?

Las garantías de viviendas le ofrecen protección durante un período de tiempo determinado (por ejemplo, un año) contra problemas potencialmente costosos, como reparaciones inesperadas en aparatos o sistemas domésticos, que no están cubiertos por el seguro del propietario. Las garantías están ganando popularidad porque ofrecen protección durante el período inmediatamente posterior a la adquisición de una vivienda, cuando mucha gente se encuentra corta de dinero.

PREGUNTAS GENERALES SOBRE FINANCIACIÓN: ASPECTOS BÁSICOS

33. ¿QUÉ ES UNA HIPOTECA?

En términos generales, una hipoteca es un préstamo obtenido para adquirir un bien raíz. La "hipoteca" en sí es un gravamen (una demanda legal) sobre la vivienda o propiedad que asegura la promesa de pago de la deuda. Todas las hipotecas poseen dos características en común: capital e interés

34. ¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO A VALOR (LTV)? ¿CÓMO SE DETERMINA EL MONTO DE MI PRÉSTAMO?

La relación préstamo a valor es el monto del préstamo comparado con el precio o el valor de tasación de la vivienda que va a adquirir. Cada préstamo posee un límite LTV específico. Por ejemplo: con un préstamo LTV del 95% sobre un vivienda tasada en $50,000, podría pedir un préstamo de hasta $47,500 (95% de $50.000), y debería abonar $2,500 como pago inicial.

La relación préstamo a valor refleja el monto del capital que los prestatarios poseen en sus viviendas. Cuanto mayor es el LTV, menor es la cantidad de dinero en efectivo que los compradores de viviendas deben abonar de sus propias reservas. Por lo tanto, para proteger a las entidades crediticias contra la pérdida potencial en caso de cesación de pago, los préstamos con LTV más altos (80% o más) generalmente exigen una póliza de seguro hipotecario.

35. ¿CUÁLES SON LOS TIPOS DE PRÉSTAMOS DISPONIBLES Y CUÁLES SON LAS VENTAJAS DE CADA UNO?

Hipotecas con tasa fija: los pagos no se modifican durante la vida del préstamo

Tipos
A 15 años A 30 años

Ventajas
Predecible
El costo de la vivienda no se ve afectado por las variaciones de las tasas de interés y la inflación.

Hipotecas con tasas ajustables (ARMS): los pagos programados suben y bajan con las variaciones en las tasas de interés; los incrementos están sujetos a límites.

Tipos

Hipoteca reembolsable al vencimiento: ofrece tasas muy bajas durante el período inicial (generalmente cinco, siete o diez años). Una vez transcurrido el tiempo, el saldo vence o es refinanciado (aunque no en forma automática). Hipoteca de dos pasos: la tasa de interés se ajusta una sola vez y permanece igual durante la vida del préstamo. ARMS vinculadas a un índice o margen específico

Ventajas

Generalmente ofrecen tasas de interés iniciales más bajas
Los pagos mensuales pueden ser menores
Pueden calificar al prestatario para un monto de préstamo mayor


36. ¿CUÁNDO TIENEN SENTIDO LAS ARMS?

Una ARM podría tener sentido si está seguro de que sus ingresos crecerán a un ritmo constante con el correr de los años o si está pensando en mudarse en el futuro cercano y no le preocupan los potenciales aumentos en las tasas de interés.

37. ¿CUÁLES SON LAS VENTAJAS DE LOS PLAZOS DE PRÉSTAMOS A 15 Y 30 AÑOS?

Una ARM podría tener sentido si está seguro de que sus ingresos crecerán a un ritmo constante con el correr de los años o si está pensando en mudarse en el futuro cercano y no le preocupan los potenciales aumentos en las tasas de interés.

A 30 años:

Durante los primeros 23 años del préstamo, se pagan más intereses que capital, lo cual implica mayores deducciones impositivas.
A medida que la inflación y el costo de la vida aumentan, los pagos de la hipoteca se convierten en una parte cada vez menor de los gastos generales.

A 15 años:

Los préstamos generalmente se realizan a tasas de interés más bajas.
El capital aumenta más rápidamente ya que los pagos iniciales incluyen más capital.

38. ¿PUEDO PAGAR MI PRÉSTAMO ANTES DEL VENCIMIENTO?

Sí. Al enviar dinero adicional cada mes o al realizar un pago adicional al final del año, puede acelerar el proceso de pago del préstamo. Cuando envía dinero adicional, asegúrese de indicar que la diferencia del pago se debe aplicar al capital. La mayoría de las entidades crediticias permiten la cancelación anticipada de los préstamos, aunque exigen el pago de una penalidad por pago anticipado. Para más información, consulte a su entidad crediticia.

39. ¿EXISTEN HIPOTECAS ESPECIALES PARA LOS COMPRADORES DE VIVIENDA POR PRIMERA VEZ?

Sí. En la actualidad, las entidades crediticias ofrecen distintas opciones de hipotecas accesibles que pueden ayudar a los compradores de vivienda por primera vez a superar los obstáculos que dificultaban la adquisición de una casa en el pasado. Ahora, las entidades crediticias podrían estar en condiciones de ayudar a los prestatarios que no poseen una gran suma de dinero ahorrado para el pago inicial y los gastos de cierre, que presentan un historial crediticio pobre o nulo, que poseen una deuda a largo plazo importante, o que han experimentado irregularidades en sus ingresos.

40. ¿QUÉ MONTO NECESITO PARA EL PAGO INICIAL?

Actualmente existen opciones de hipotecas que sólo exigen un pago inicial del 5% o menos del precio de compra. Sin embargo, cuanto mayor sea el pago inicial, menor será el monto del préstamo y mayor su capital. Las hipotecas con un pago inicial inferior al 20% generalmente requieren una póliza de seguro hipotecario para obtener el préstamo. Cuando considere el monto de su pago inicial, tenga en cuenta que también necesitará dinero para los gastos de cierre, la mudanza y, posiblemente, las reparaciones y la decoración.

41. ¿QUÉ INCLUYE EL PAGO MENSUAL DE LA HIPOTECA?

El pago mensual de la hipoteca cubre, principalmente, el pago del capital e intereses. Sin embargo, la mayoría de las entidades crediticias también incluyen los impuestos locales a los bienes raíces, el seguro del propietario y el seguro hipotecario (si corresponde).

42. ¿QUÉ FACTORES INFLUYEN SOBRE LOS PAGOS DE LA HIPOTECA?

El monto del pago inicial, el monto del préstamo hipotecario, la tasa de interés, el plazo y el programa de cancelación afectarán el total del pago de la hipoteca.

43. ¿CÓMO INFLUYE LA TASA DE INTERÉS EN EL ASEGURAMIENTO DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO?

Una tasa de interés menor le permite obtener un préstamo mayor que una tasa de interés más alta, con el mismo pago mensual. Las tasas de interés pueden variar mientras busca un préstamo, de manera que pregunte a las entidades crediticias si ofrecen una tasa "inmóvil" que garantice una tasa de interés específica durante un período de tiempo determinado. Recuerde que la entidad crediticia le debe informar la TAE o tasa anual efectiva [Annual Percentage Rate (APR)] del préstamo. La TAE expresa el costo de un préstamo hipotecario en términos de una tasa de interés anual. Generalmente es más alta que la tasa de interés porque también incluye el costo de los puntos, el seguro hipotecario y otros gastos incluidos en el préstamo.

44. ¿QUÉ SUCEDE SI LAS TASAS DE INTERÉS BAJAN Y PACTÉ UN PRÉSTAMO CON TASA FIJA?

Si las tasas de interés caen significativamente, podría considerar la refinanciación. La mayoría de los expertos coinciden en que si planea estar en su casa durante al menos 18 meses y puede obtener una tasa del 2% por debajo de la actual, le conviene refinanciar. Sin embargo, la refinanciación podría involucrar el pago de muchos de los gastos abonados al cierre original, más los costos de iniciación y solicitud de préstamo.

45. ¿QUÉ SON LOS PUNTOS DE DESCUENTO?

Los puntos de descuento le permiten bajar la tasa de interés. Básicamente, se trata de interés pagado por anticipado y cada punto equivale al 1% del monto total del préstamo. Generalmente, por cada punto pagado en una hipoteca a 30 años, la tasa de interés se reduce en 1/8 (o 0.125) de un punto porcentual. Cuando busque préstamos, solicite a las entidades crediticias una tasa de interés con 0 puntos y observe cuánto baja la tasa con cada punto pagado. Los puntos de descuentos son convenientes si planea estar en la vivienda durante bastante tiempo, ya que pueden reducir el pago mensual del préstamo. Los puntos son deducibles de impuestos cuando adquiere una vivienda y podría negociar con el vendedor que él pague algunos de ellos.

46. ¿QUÉ ES UNA CUENTA DE DEPÓSITO EN GARANTÍA? ¿NECESITO UNA?

La cuenta de depósito en garantía es establecida por la entidad crediticia y en ella se aparta una porción de su pago hipotecario mensual para cubrir los costos anuales del seguro del propietario, el seguro hipotecario (si corresponde) y los impuestos sobre la propiedad. Las cuentas de depósito en garantía son una buena idea porque aseguran que el dinero estará siempre disponible para estos pagos. Si utiliza una cuenta de depósito en garantía para pagar el impuesto sobre la propiedad o el seguro del propietario, asegúrese de no ser multado por el pago fuera de término, dado que es la responsabilidad de la entidad crediticia efectuar estos pagos.

PRIMEROS PASOS

47. ¿QUÉ PASOS SE DEBEN SEGUIR PARA OBTENER UN PRÉSTAMO?

El primer paso para obtener un préstamo es completar la solicitud de préstamo. Para ello, necesitará la siguiente información:
Talones de pago de los últimos dos o tres meses
Formularios W-2 de los últimos dos años
Información sobre deudas a largo plazo
Estados de cuenta recientes
Declaraciones impositivas de los últimos dos años
Pruebas de otros ingresos
Dirección y descripción de la propiedad que desea comprar
Contrato de venta


Durante el proceso de solicitud, la entidad crediticia solicitará un informe de su historial crediticio y una tasación realizada por un profesional de la propiedad que desea adquirir. El proceso de solicitud por lo general demora de una a seis semanas.

48. ¿CÓMO ELIJO LA MEJOR ENTIDAD CREDITICIA PARA MÍ?

Elija la entidad crediticia con cuidado. Tenga en cuenta la estabilidad financiera y una reputación de satisfacción al cliente. Asegúrese de elegir una compañía que le brinde asesoramiento útil y que lo haga sentir a gusto. Es preferible una entidad crediticia con autoridad para aprobar y procesar su préstamo localmente, ya que le será más sencillo controlar el estado de la solicitud y formular preguntas. Además, resulta beneficioso cuando la entidad crediticia conoce las condiciones y los valores de las viviendas en el área local. Investigue y consulte con sus familiares, amigos y agente de bienes raíces.

49. ¿EN QUÉ DIFIEREN LA PRECALIFICACIÓN Y LA PREAPROBACIÓN?

La precalificación es una manera informal de averiguar cuánto dinero puede pedir prestado. Puede ser "precalificado" por teléfono, sin completar ninguna solicitud, informando a una entidad crediticia sus ingresos, sus deudas a largo plazo y el monto del pago inicial que está en condiciones de realizar. Esto no implica ninguna obligación y lo ayuda a establecer el monto aproximado del que podría disponer para comprar una vivienda.

La preaprobación es el compromiso formal de una entidad crediticia de efectuarle un préstamo. Incluye reunir los registros financieros mencionados en la Pregunta 47 (sin la descripción de la propiedad y el contrato de venta) y pasar por un proceso de aprobación preliminar. La preaprobación le da una idea definida de lo que puede gastar y demuestra a los vendedores sus intenciones de compra.

50. ¿CÓMO PUEDO OBTENER INFORMACIÓN ACERCA DE MI HISTORIAL CREDITICIO?

Existen tres compañías de información crediticia principales: Equifax, Experian y Trans Union. Para obtener su informe crediticio sólo tiene que llamar y solicitarlo. Una vez que recibe el informe, verifique su exactitud. Revise las columnas "límite máximo de crédito", "préstamo total" y "vencimientos atrasados". Se recomienda obtener copias de las tres compañías para asegurarse de que no existan errores, ya que cualquiera de ellas podría proporcionar un informe a su entidad crediticia. El costo de emisión de los informes de crédito varía entre $5 y $20, pero algunos estados permiten que los ciudadanos los obtengan en forma gratuita. Para obtener más información, comuníquese con las compañías de información a los números siguientes.

COMPAÑÍAS DE INFORMACIÓN CREDITICIA

Nombre de Compañía	Número telefónico
Experian	(888) 524-3666
Equifax	(800) 685-1111
Trans Union	(800) 916-8800

51. ¿QUÉ DEBO HACER SI ENCUENTRO UN ERROR EN MI HISTORIAL CREDITICIO?

Los errores sencillos se corrigen fácilmente escribiendo a la compañía de información, señalando el error y proporcionando una prueba del mismo. También puede solicitar que incluyan sus propias explicaciones del problema. Por ejemplo, si efectuó un pago con posterioridad al vencimiento a raíz de una enfermedad, explique esa razón para el registro. Las entidades crediticias generalmente son comprensivas respecto a los problemas legítimos.

52. ¿QUÉ ES LA CALIFICACIÓN CREDITICIA Y CÓMO LA UTILIZA LA ENTIDAD CREDITICIA?

La calificación crediticia es un número, basado en su historial crediticio, que representa la posibilidad de que no sea capaz de cancelar un préstamo. Las entidades crediticias la utilizan para determinar su aptitud para obtener un préstamo hipotecario. Cuanto mejor sea la calificación, mayores serán sus posibilidades de obtener un préstamo. Para más información, consulte a su entidad crediticia.

53. ¿CÓMO PUEDO MEJORAR MI CALIFICACIÓN?

No existen maneras sencillas de mejorar la calificación crediticia, pero puede trabajar para mantenerla dentro de los límites aceptables manteniendo un buen historial crediticio. Esto significa pagar sus facturas en término y no contraer demasiadas obligaciones financieras comprando más de lo que puede pagar.

EN BUSCA DEL PRÉSTAMO APROPIADO PARA USTED

54. ¿CÓMO ELIJO EL MEJOR PROGRAMA DE PRÉSTAMO PARA MÍ?

Su situación personal determinará el mejor tipo de préstamo para usted. Con sólo formularse algunas preguntas, puede ayudar a reducir el ámbito de la búsqueda entre las numerosas opciones disponibles y determinar cuál es el mejor préstamo para usted.
¿Espera que sus finanzas cambien en los próximos años?
¿Planea vivir en esta casa durante mucho tiempo?
¿Se siente cómodo con la idea de un monto de pago de la hipoteca variable?
¿Desea liberarse de la deuda hipotecaria para cuando sus hijos se acerquen a la edad universitaria o para cuando esté a punto de jubilarse?

Su entidad crediticia puede ayudarlo a utilizar las respuestas a preguntas como éstas para decidir que tipo de préstamo se adapta mejor a sus necesidades.

55. ¿CUÁL ES LA MEJOR FORMA DE COMPARAR LAS CONDICIONES DE LOS PRÉSTAMOS ENTRE ENTIDADES CREDITICIAS?

En primer lugar, haga una lista de control de la información crediticia de cada entidad. Debería incluir el nombre de la compañía y la información básica, el tipo de hipoteca, el pago inicial mínimo requerido, la tasa de interés y los puntos, los gastos de cierre, el tiempo de procesamiento del préstamo y si se permite el pago anticipado.

Hable con las compañías por teléfono o personalmente. Asegúrese de llamar a todas las entidades crediticias de la lista el mismo día, ya que las tasas de interés pueden fluctuar diariamente. Además de llevar a cabo su propia investigación, su agente de bienes raíces podría tener acceso a una base de datos de entidades crediticias y opciones de hipotecas. Aunque su agente podría simpatizar con una entidad crediticia en particular, también podrá sugerirle otras opciones.

56. ¿EXISTEN COSTOS O GASTOS ASOCIADOS CON EL PROCESO DE INICIACIÓN DEL PRÉSTAMO?

Sí. Cuando presenta su solicitud, deberá pagar un gasto de solicitud de préstamo para cubrir los costos de suscripción del préstamo. Esta tarifa se utiliza para pagar la tasación de la vivienda, la copia de su informe crediticio y todos los gastos adicionales que fueran necesarios. El gasto de solicitud generalmente no es reembolsable.

57. ¿QUÉ ES RESPA?

RESPA es la sigla en inglés de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (Real Estate Settlement Procedures Act). Exige a las entidades crediticias poner a disposición de los potenciales clientes la información durante el proceso hipotecario. De esta manera, se protege a los prestatarios contra los abusos de las entidades crediticias. RESPA exige que las entidades crediticias informen a los prestatarios acerca de la totalidad de los gastos de cierre, los servicios de las entidades crediticias y las prácticas relacionadas con las cuentas de depósito en garantía, y las relaciones comerciales entre los proveedores de servicios de cierre y otras partes de la operación.

Para obtener más información, visite RESPA, o llame al (800) 569-4287 para obtener asesoramiento local.

58. ¿QUÉ ES UN CÁLCULO DE BUENA FE Y CUÁL ES SU UTILIDAD?

Es una estimación que enumera todos los gastos pagados antes del cierre, todos los gastos de cierre y los costos de la cuenta de depósito en garantía que deberá afrontar para adquirir una vivienda. La entidad crediticia se lo deberá proporcionar dentro de los tres días de presentada su solicitud, para que pueda evaluar el préstamo con exactitud.

59. ADEMÁS DE RESPA, ¿TIENE LA ENTIDAD CREDITICIA ALGUNA OTRA RESPONSABILIDAD?

Las entidades crediticias no pueden discriminar de ninguna manera a ningún prestatario potencial. Si considera que una entidad crediticia se niega a prestarle sus servicios a raíz de su raza, color, nacionalidad, religión, sexo, situación familiar o discapacidad, comuníquese con la Oficina de Equidad de Vivienda de HUD (HUD's Office of Fair Housing) al (800) 669-9777 (o al (800) 927-9275 para las personas con problemas auditivos).

60. ¿CUÁLES SON MIS RESPONSABILIDADES DURANTE EL PROCESO DE OTORGAMIENTO DEL PRÉSTAMO?

Para asegurarse de no ser víctima de un fraude, siga todos estos pasos al solicitar un préstamo: Asegúrese de leer y comprender todo antes de firmar.
Niéguese a firmar documentos en blanco.
No compre propiedades para otras personas.
No exagere sus ingresos.
No exagere su tiempo de empleo.
No exagere sus bienes.
Informe sus deudas con exactitud.
No modifique sus declaraciones de impuestos sobre la renta por ninguna razón. Diga la verdad acerca de los regalos. No enumere co-prestatarios falsos en su solicitud de préstamo.
Sea sincero acerca de sus problemas crediticios, pasados y presentes.
Sea honesto respecto de sus intenciones de ocupar la vivienda.
No presente documentos acreditativos falsos.

CIERRE

61. ¿QUÉ SUCEDE UNA VEZ QUE SOLICITÉ MI PRÉSTAMO?

Generalmente, la entidad crediticia demora de una a seis semanas para completar la evaluación de su solicitud. No es inusual que la entidad crediticia le solicite información adicional luego de la presentación de la solicitud. Cuanto antes proporcione la información, con mayor rapidez será procesada su solicitud. Una vez que toda la información ha sido verificada, la entidad crediticia lo llamará para informarle el resultado de su solicitud. Si el préstamo es aprobado, se define una fecha de cierre y la entidad crediticia revisará el cierre con usted. Luego del cierre, usted podrá mudarse a su nueva casa.

62. ¿QUÉ COSAS DEBO TENER EN CUENTA ANTES DEL CIERRE?

Probablemente ésta sea la primera oportunidad de examinar la vivienda sin muebles, lo que le dará un panorama claro de la situación. Examine las paredes y los cielorrasos cuidadosamente, así como los trabajos que el vendedor hubiera aceptado realizar en respuesta a la inspección. Todos los problemas detectados anteriormente y que no hubieran sido corregidos se deberán mencionar antes del cierre. Es la responsabilidad del vendedor solucionarlos.

63. ¿QUÉ INCLUYE EL COSTO DE CIERRE?

Algunas localidades pueden tener gastos de cierre habituales o únicos, pero por lo general incluyen lo siguiente: Honorarios de abogados o de la cuenta de depósito en garantía (suyos y de su entidad crediticia, si corresponde)
Impuestos sobre la propiedad (para cubrir el período impositivo a la fecha)
Intereses (pagados desde la fecha de cierre hasta 30 días antes del primer pago mensual)
Costos de iniciación del préstamo (cubre los gastos administrativos de la entidad crediticia)
Costos de registro
Costos de evaluación
Primera prima del seguro hipotecario (si corresponde)
Seguro de título (suyo y de la entidad crediticia)
Puntos de descuento del préstamo
Primer pago a la cuenta de depósito en garantía para impuestos a los bienes raíces y seguros futuros
Pago de la póliza de seguro del propietario (y seguro contra incendios e inundaciones, si corresponde) Costos de preparación de la documentación

Source: Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EU.